Alles weten over SCPI: gemakkelijk investeren in onroerend goed

Drie jaar geleden schreef ik een artikel waarin ik kort beschreef wat we doen om ons pensioen voor te bereiden. Dat artikel werd gedeeld met onze naasten die zich in de kwestie interesseren.

Als beleggen in aandelen of spaarloon niet veel mensen interesseert, krijgen we regelmatig vragen over de SCPI.

Aangezien het onderwerp meer dan 10 minuten tussen de kaas en het dessert verdient, waag ik me aan dit artikel. Ik zal bewust enkele vereenvoudigingen doorvoeren zodat het artikel toegankelijk is voor beginners, terwijl ik zo nauwkeurig mogelijk probeer te zijn.

Dit artikel is geen beleggingsadvies. Als het om geld gaat, meer dan om iets anders, zijn de raadgevers niet de betalers. Ik raad u sterk aan om meerdere meningen in te winnen om uw eigen oordeel te vormen en uw beslissingen weloverwogen te nemen.

Een SCPI: wat is dat?

Een Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) – niet te verwarren met een Société Civile Immobilière (SCI) – is een vastgoedbeleggingsstructuur.

Beleggers (binnenkort u?) besluiten hun geld toe te vertrouwen aan een beheermaatschappij die onroerende goederen zal kopen. Vervolgens zorgt zij voor het volledige verhuurbeheer (eventuele werken, zoeken naar huurders, innen van huren, …). Tijdens het leven van een SCPI kan de beheermaatschappij beslissen om bepaalde gebouwen te verkopen en andere aan te kopen.

Dat is het enorme voordeel van een SCPI: u hoeft absoluut niets te doen, behalve uw geld investeren.

Als u rechtstreeks in onroerend goed koopt, moet u een pand zoeken om te kopen, bezichtigingen doen, onderhandelen met de verkoper, uw bank contacteren, naar de notaris gaan, werken uitvoeren, een huurder vinden (of een verhuurbeheersagentschap, …). Niets van dat alles met een SCPI. U plaatst uw geld en wacht rustig op uw huren.

Door in een SCPI te investeren, wordt u mede-eigenaar van het patrimonium van de SCPI. Als ik 10.000 € heb geïnvesteerd in een SCPI die in totaal 10 miljoen euro heeft opgehaald, bezit ik 0,1% van het patrimonium.

De beheermaatschappijen worden gereguleerd door de AMF (Autoriteit Financiële Markten) en hebben een communicatieverplichting jegens de vennoten. Zo ontvangt u een driemaandelijks informatiebulletin en een jaarverslag.

Concreet: waarin investeert een SCPI?

Eerste element om in gedachten te houden: een SCPI investeert in verschillende goederen. Dat is het andere voordeel van SCPI’s: de diversificatie.

Wanneer u rechtstreeks in onroerend goed investeert, is uw risico sterk geconcentreerd. Zelfs als u het goed doet en u hebt 5 onroerende goederen, kunt u bij een probleem (brand, huurder die niet betaalt, leegstand, …) 20% van uw inkomsten van de ene op de andere dag verliezen. Er bestaan verzekeringen om de risico’s te verminderen, maar u begrijpt het.

Daarnaast heeft een SCPI de bedoeling om in tientallen, zelfs honderden verschillende goederen te investeren. Er zullen altijd problemen zijn met bepaalde goederen, maar dat betreft dan een klein percentage van het patrimonium van de SCPI.

De overgrote meerderheid van de SCPI’s richt zich op zogenaamd “professioneel” onroerend goed. U denkt waarschijnlijk aan bedrijfskantoren die inderdaad een groot deel van de investeringen van SCPI’s vertegenwoordigen. Maar het kunnen ook muren van winkels, supermarkten, magazijnen, hotels, winkelcentra, rusthuizen zijn…

Voor zover ik weet, koopt slechts één SCPI residentieel onroerend goed (woningen bestemd voor particulieren). Dat wordt verklaard door de te investeren bedragen. Wanneer een beheermaatschappij 10 miljoen euro te investeren heeft, is het “eenvoudiger” om één kantoorgebouw te kopen en te beheren dan 100 residentiële appartementen.

Dankzij onze investeringen in SCPI’s zijn we bijvoorbeeld mede-eigenaar van de kantoren van Google in Ierland of van een Tesla-winkel in Noorwegen.

Hoewel er “generalistische” SCPI’s kunnen bestaan, specialiseren de meeste zich in een thema of een geografische zone.

Als voorbeeld:

• De SCPI Pierval Santé bouwt een patrimonium in gezondheidsvastgoed (klinieken, woonzorgcentra, medische praktijken, …) in Frankrijk en in het buitenland
• De SCPI Activimmo bouwt een patrimonium in logistiek vastgoed (magazijnen, opslagcentra, …)
• De SCPI Kyaneos Pierre specialiseert zich in residentieel vastgoed

Aangezien u tegelijkertijd in meerdere SCPI’s kunt investeren, is het zeer gemakkelijk om uw geld uiterst gediversifieerd in onroerend goed te investeren:

• Door verschillende beheermaatschappijen te kiezen
• Geografisch: als u uw hoofdverblijfplaats in Frankrijk hebt, kan het interessant zijn om te investeren in SCPI’s waarvan het patrimonium in het buitenland ligt
• Sectoraal: als u denkt dat logistiek, gezondheidsvastgoed, winkels in het stadscentrum, kantoren in de groot-Parijse zone, … toekomst hebben, vindt u een SCPI die gespecialiseerd is in die sector.

Hoe verdien ik geld? Wat zijn de rendementen?

Wanneer u SCPI-aandelen bezit, kunt u op drie manieren geld verdienen:

• De huren
• De verkoop van een pand met meerwaarde
• De verkoop van uw aandelen met meerwaarde

Het ontvangen van de huur is de meest gebruikelijke manier. Deze kunnen maandelijks worden uitbetaald, maar de meeste SCPI’s betalen ze per kwartaal. Interessant detail: in tegenstelling tot residentieel vastgoed worden professionele huren vaak geïndexeerd aan de inflatie. Dat is een niet te verwaarlozen punt in de huidige periode.

Het beheersbedrijf kan besluiten om een paar jaar eerder verworven pand te verkopen. Het verkoopbedrag wordt vervolgens herbelegd, maar als er een meerwaarde is, wordt die aan de aandeelhouders uitgekeerd.

Elk jaar schakelt het beheersbedrijf onafhankelijke experts in om het vermogen van de SCPI te waarderen. Dit kan zowel dalen als stijgen; deze evolutie kan worden doorgerekend in de prijs per aandeel. Na een paar jaar kunt u besluiten om uw aandelen te verkopen en mogelijk een meerwaarde te realiseren.

In 2021 genereerden de SCPI’s gemiddeld een rendement van 4,49% vóór belastingen (zie hieronder).

Hoeveel kost het?

Bij de oprichting van de SCPI bepaalt het beheersbedrijf de prijs van een SCPI-aandeel. Deze aandeelprijs zal vervolgens stijgen of dalen op basis van de jaarlijkse schattingen van de waarde van het vermogen.

Bij wijze van voorbeeld, op het moment dat ik dit schrijf:

• Een aandeel van de SCPI Pierval Santé is 200 € waard; u moet minimaal 5 aandelen kopen bij de eerste inschrijving.
• Een aandeel van de SCPI Activimmo is 610 € waard; u moet minimaal 10 aandelen kopen bij de eerste inschrijving.
• Een aandeel van de SCPI Kyaneos Pierre is 1.080 € waard; u moet minimaal 10 aandelen kopen bij de eerste inschrijving.

Wat zijn de kosten?

Wanneer u een SCPI-aandeel koopt voor 1.000 €, wordt niet het volledige bedrag belegd in een vastgoedobject.

Het beheersbedrijf zal inschrijvingskosten van ongeveer 10 tot 12% inhouden.

Deze inschrijvingskosten worden gebruikt om te betalen voor:

• De kosten voor het zoeken naar panden om te kopen
• De notariskosten
• Maar ook de commissie van de “commercieel” die u de aandelen heeft verkocht

Deze kosten zijn hoog. Ter vergelijking: de makelaarskosten bij de aankoop van een aandeel op de beurs zijn lager dan 1%.

Er zijn dus 2 tot 3 jaar huur nodig voordat de inschrijvingskosten zijn afgeschreven (zonder rekening te houden met belastingen). Investeren in SCPI is een langetermijnbelegging; als u uw aandelen een jaar na aankoop verkoopt, is de impact van de kosten zodanig dat u geld verliest. De aanbevolen minimumbeleggingsduur is doorgaans 8 jaar.

Daarnaast zal het beheersbedrijf beheerskosten van ongeveer 8 tot 15% op de ontvangen huren inhouden. Dit is het equivalent van de kosten die een verhuurbeheerder zou rekenen voor het beheren van een pand dat u zou verhuren.

De laatste jaren adverteren nieuwe SCPI’s dat ze geen inschrijvingskosten inhouden (en proberen ze degenen die dat wel doen als ouderwets af te schilderen). Wees sceptisch. Het is uiteraard geweldig om geen inschrijvingskosten te betalen, maar als de beheerskosten twee keer zo hoog zijn als het gemiddelde, heeft dat geen enkel voordeel.

Let ook op: u begint pas met het ontvangen van huur na het verstrijken van een genotsperiode van gemiddeld 3 tot 6 maanden, die overeenkomt met de tijd die het beheersbedrijf nodig heeft om uw geld in een vastgoedobject te investeren.

Belasting en belastingaangifte

De huurinkomsten van SCPI’s worden beschouwd als onroerende inkomsten. En in Frankrijk worden onroerende inkomsten zwaar belast.

Concreet zul je op je huren moeten betalen:

• 17,2% aan sociale premies
• Daar komt nog je TMI (marginaal belastingtarief) bij, dat afhangt van je inkomen en je gezinssituatie

Persoonlijk is mijn TMI 30%, dus ik betaal 17,2 + 30 = 47,2% belasting over de huren die ik van mijn SCPI’s ontvang.

Het TMI van de meest welvarende mensen is 45%, dus de belasting op SCPI-inkomsten kan oplopen tot 62,2%!

Daarom moet je serieus nadenken, ook al is het onderwerp complex, over de wijze van aanhouden die ik in de volgende paragraaf zal bespreken.

Ik zal niet in detail treden, maar het is belangrijk om te weten dat het interessant kan zijn om te investeren in SCPI’s met bezittingen in het buitenland. De belastingen worden in elk land aan de bron ingehouden en de fiscaliteit is over het algemeen gunstiger dan in Frankrijk. Op grond van de overeenkomsten ter voorkoming van dubbele belasting hoef je bovenop de Franse belasting niets extra’s te betalen.

In tegenstelling tot je salarissen worden de bedragen die je met je SCPI-aandelen ontvangt niet vooraf ingevuld op je jaarlijkse belastingaangifte. Je moet de aangifte 2044 met betrekking tot onroerende inkomsten invullen. De beheermaatschappijen sturen je een IFU (uniek fiscaal formulier) om aan te geven hoe je dit moet invullen. Laten we eerlijk zijn, het blijft vervelend en complex. Als je bovendien meerdere IFU’s hebt (één per beheermaatschappij) met buitenlandse gebouwen (waarvoor je het belastingkrediet moet regelen), reken dan op 2 of 3 uur haaruit trekken per jaar tijdens de belastingaangifte. Je troost jezelf met de gedachte dat dit de enige moeite is die je hoeft te doen, de beheermaatschappij regelt de huurders en de werkzaamheden 🙂

De verschillende manieren van aanhouden en financieren

Ik hoop dat je tot nu toe volgt, nu gaan we naar het meest complexe deel, maar misschien ook het belangrijkste.

Mijn eerste aankopen van SCPI-aandelen heb ik contant betaald. Als ik over contant geld praat, bedoel ik geen koffer met bankbiljetten, maar spaargeld dat op mijn bankrekening beschikbaar was. Vandaag denk ik dat dat een fout was, of in ieder geval niet optimaal.

Ik had beter naar mijn bankier kunnen gaan en hem kunnen vragen mij geld te lenen om SCPI-aandelen te kopen, en mijn contant geld als inleg voor die lening te gebruiken.

Als ik 10.000 € inleg heb en de bank leent mij 40.000 €, dan ontvang ik huren over 50.000 €, en niet over 10.000 €. Dat noemen we het hefboomeffect. De 40.000 € die ik van de bank leen, kan mij 3% aan netto huur na belastingen opleveren, terwijl ik leen tegen een rentepercentage van 1%, dus ik word rijker van het verschil. Je zult maandelijks moeten sparen om het kapitaal van je lening terug te betalen, maar het is essentieel om het concept van hefboomeffect goed te begrijpen, want dat is de eenvoudigste manier om rijk te worden met een zeer beperkt risico.

Op het moment dat ik dit schrijf (november 2022), verstrekken banken veel moeilijker leningen, onder veel minder gunstige voorwaarden dan in de afgelopen 15 jaar, maar er zijn andere oplossingen om te overwegen.

Als ik mijn contante investering als een fout beschouw, komt dat ten eerste omdat ik geen gebruik heb gemaakt van de hefboom van schuldfinanciering. En ten tweede omdat ik een extra inkomen (de huren) heb gecreëerd dat zwaar belast wordt, terwijl ik dat nu niet nodig heb (aangezien ik goed verdien) maar dat ik wel nodig zal hebben voor mijn pensioen.

Ik had in SCPI’s kunnen investeren via een levensverzekering. Ik ga niet in detail treden over de levensverzekering, want dat zou een heel artikel vereisen. Onthoud gewoon dat de levensverzekering een ‘fiscale envelop’ is waarin je geld kunt stoppen. Dit geld kan worden belegd in verschillende dragers (waaronder SCPI’s). De inkomsten die deze dragers genereren, worden helemaal niet belast zolang ze niet worden opgenomen. Als je minstens 8 jaar wacht voordat je geld opneemt, blijft er een klein beetje belasting over, maar veel gunstiger.

De levensverzekering is dus erg interessant als je wilt investeren om de voordelen ‘later’ te oogsten. Je SCPI’s genereren inkomsten die opnieuw kunnen worden belegd zonder ‘fiscale wrijving’ (de 47,2% belasting in mijn geval). Dit bevordert het ‘sneeuwbaleffect’: mijn huren van jaar 1 worden voor 100% herbelegd in SCPI-aandelen die op hun beurt huren genereren in jaar 2 die opnieuw worden herbelegd…).

Haal diep adem en we bespreken de laatste oplossing, in een poging hoofdpijn te voorkomen (door het zo veel mogelijk te vereenvoudigen).

In de overgrote meerderheid van de gevallen, wanneer je een onroerend goed koopt, bezit je het in volle eigendom.

De volle eigendom bestaat uit twee dingen:

• De blote eigendom (het feit dat je het goed bezit)
• Het vruchtgebruik (het feit dat je het gebruikt of verhuurt en de huren ontvangt)

Wanneer je een onroerend goed koopt, is het mogelijk om de blote eigendom en het vruchtgebruik te scheiden voor een bepaalde periode, van 3 tot 20 jaar. We spreken van tijdelijke ontbinding van het eigendomsrecht.

Waar dient dat allemaal voor?

In mijn geval ben ik geïnteresseerd om te investeren, maar ik heb nu geen behoefte aan huren (die zwaar belast worden). Als ik SCPI-aandelen kan kopen met een korting, ben ik bereid om X jaar af te zien van de huren. Dan ben ik tijdelijk blote eigenaar voordat ik na X jaar de volle eigendom terugkrijg (en ik hoop dat de prijs van het aandeel in die periode is gestegen).

Dat is precies wat tijdelijke ontbinding mogelijk maakt.

Je moet dan een tegenpartijvinden, die precies het tegenovergestelde doel heeft. Dat wil zeggen: gedurende X jaar vruchtgebruiker worden en een hogere huur ontvangen. Dat zijn meestal bedrijven die hun beschikbare cash willen beleggen.

We nemen een voorbeeld, dan wordt het duidelijker 🙂

Stel dat je voor € 10.000 aan delen van de SCPI Corum Origin wilt kopen, maar pas over 15 jaar huurinkomsten wilt ontvangen. Voor deze duur is de korting voorzien door het beheermaatschappij 40%.

• Je gaat dan slechts 60% van de € 10.000 investeren, dus € 6.000. Je wordt blote eigenaar gedurende 15 jaar. Je ontvangt geen huur. Na 15 jaar krijg je de volledige eigendom terug over de € 10.000 (en zelfs meer als de delen in de tussentijd in waarde zijn gestegen). Je bent rijker geworden zonder de minste belasting te betalen.
• De tegenpartij, die zal € 4.000 betalen. Zij zal vruchtgebruiker zijn gedurende 15 jaar en de huren ontvangen, niet op de geïnvesteerde € 4.000, maar op de € 10.000. Na 15 jaar treedt het verval van het vruchtgebruik in, zij bezit niets meer.

Ik hoop dat het duidelijk is, stel gerust vragen in de reacties als dat niet het geval is na meerdere keren herlezen.

De wijze van bezit is cruciaal om je investering te optimaliseren en dat rechtvaardigt een beetje hoofdbrekens.

Naar mijn mening (maar dat is mijn persoonlijke mening), is het niet interessant om cash te kopen om SCPI’s in volle eigendom rechtstreeks te bezitten.

Als je er niet in slaagt (of niet wilt) om SCPI’s te kopen door een lening aan te gaan, overweeg dan serieus om ze via een levensverzekering of in tijdelijk genot te kopen.

Kan ik mijn SCPI-delen verkopen?

Ja.

Er is echter de kwestie van de liquiditeit van SCPI’s, dat wil zeggen het gemak om ze te verkopen. Als je wilt verkopen, moet je een koper vinden.

Je moet onderscheid maken tussen de twee bestaande soorten SCPI’s:

• SCPI’s met variabel kapitaal
• SCPI’s met vast kapitaal

Vereenvoudigd gezegd verzamelen SCPI’s met variabel kapitaal voortdurend nieuwe middelen. Wanneer een partner delen wil kopen, zal het beheermaatschappij hem eerst de “in afwachting van terugtrekking” delen verkopen (van een partner die delen verkoopt) voordat het nieuwe delen creëert.

SCPI’s met vast kapitaal zijn “gesloten” en creëren geen nieuwe delen. Het beheermaatschappij organiseert een “secundaire markt” om kopers en verkopers bij elkaar te brengen. Maar als de SCPI geen zeer hoog rendement heeft, kan het maanden duren voordat je een koper vindt, tenzij je tegen een lagere prijs dan de prijs van het deel wilt verkopen.

Tot nu toe is het snel om delen van een SCPI met variabel kapitaal te verkopen, maar het is niet onmogelijk dat in een context van bijvoorbeeld economische crisis er meer verkopers dan kopers zijn. Als delen “in afwachting van terugtrekking” blijven gedurende meerdere maanden, wordt het beheermaatschappij geacht een of meer eigendommen te verkopen om de delen van de partners te kunnen terugkopen. Maar het verkopen van een kantoorgebouw of een hotel gebeurt niet in 15 dagen.

Hoe dan ook, je moet echt in gedachten houden dat investeren in SCPI’s een langetermijnbelegging is. Als je waarschijnlijk dit geld binnen 6 maanden nodig hebt, moet je de voorkeur geven aan een andere belegging.

Wat zijn de risico’s?

De risico’s bij het investeren in SCPI’s zijn inherent aan de risico’s van vastgoed.

• Het risico van beschadiging (brand, waterschade, …)
• Onbetaalde rekeningen
• Moeilijkheid om een huurder te vinden
• …

Met het voordeel dat deze risico’s worden gespreid over een groot aantal eigendommen. Als je SCPI 100 gebouwen bezit en een ervan wordt verwoest door brand, is dat dramatisch, maar het beïnvloedt slechts 1% van het patrimonium.

In Frankrijk bestaat er een foutieve overtuiging dat de vastgoedprijzen “alleen maar kunnen stijgen”. Dat is niet waar, en we riskeren dat in de komende maanden te merken door de stijging van de rentetarieven.

Bovendien kan de kwestie van de evolutie van het gebruik zich stellen. Sinds covid is thuiswerk sterk toegenomen. Zullen we in de toekomst evenveel kantooroppervlakte nodig hebben? Ik weet het niet zeker. Het zal misschien moeilijker zijn om ze te verhuren, en de huren zullen moeten worden verlaagd.

Ook hier moet je denken aan diversificatie en profiteren van de diversiteit van SCPI’s om niet alleen in één type goed en in één geografische zone te investeren.

Ten slotte is er een risico op het niveau van het beheermaatschappij. Dit kan… failliet gaan. Dat zou vervelend zijn, maar niet dramatisch. De vastgoedobjecten behoren toe aan de partners, niet aan het beheermaatschappij. De partners zouden dan tijdens een algemene vergadering overeenkomen om hun patrimonium toe te vertrouwen aan een ander beheermaatschappij.

Hoe SCPI’s kiezen?

Dit artikel is al te lang, maar hier zijn enkele elementen om te bestuderen bij het kiezen van de SCPI’s waarin te investeren.

• Is het rendement regelmatig over meerdere jaren? Is het dalend?
• Wat is de bezettingsgraad van het patrimonium? (en dus wat is de leegstandsgraad)
• Wat is de diversiteit van de huurders? Als een huurder 50% van de huren vertegenwoordigt en die failliet gaat, zal dat een probleem vormen.
• Wat is de omvang van het patrimonium? Hoe hoger het aantal eigendommen, hoe groter de kans dat het rendement stabiel blijft, zonder grote schommelingen naar boven of beneden.
• …

Kan ik enkele voorbeelden krijgen?

Hier zijn enkele SCPI’s waarin ik delen heb. Nogmaals, dit is geen beleggingsadvies, maar het kan je zoektocht sturen.

• Corum Origin
• Corum Eurion
• Pierval Santé
• Interpierre Europe Centrale
• Immorente
• Sofidy Europe Invest
• Kyaneos Pierre
• PF Hospitalité Europe

Hoe kopen?

Als u al uw SCPI-keuze heeft gemaakt, kunt u rechtstreeks contact opnemen met de beheermaatschappij via haar website om aandelen te onderschrijven.

Maar ik raad u aan om liever via een vermogensadviseur of een gespecialiseerd kantoor te gaan. U betaalt precies hetzelfde (zij worden betaald door de beheermaatschappijen die een deel van de inschrijvingskosten aan hen doorbetalen), u profiteert van hun advies en zij regelen een deel van het administratieve papierwerk.

Schrijf me als u wilt dat ik u de contactgegevens geef van de mensen met wie ik heb gewerkt.