Advies over het agentschap Ma Gestion Locative : huur uw eigendom vanuit het buitenland

We hebben het u in dit artikel verteld, we maakten gebruik van het feit dat we nog een toonbaar dossier bij een bank hadden om ons in de schulden te steken en een huurinvesteringte doen vlak voor ons vertrek voor een wereldreis.

Het was een project in het kader van de wet-Malraux (sanering van oude gebouwen) dat omvangrijke werkzaamheden vereiste. Pas 18 maanden na de ondertekening kregen we de sleutels terug. Omdat wij intussen hadden besloten om voor onbepaalde tijd te blijven reizen, was het noodzakelijk om het beheer van ons appartement toe te vertrouwen aan een agentschap voor verhuurbeheer.

We hadden haast om verschillende redenen:

• We hadden de lening al een paar maanden terugbetaald, en het was belangrijk om snel een huurder te vinden om de maandelijkse betalingen te financieren.
• Als de datum van de overhandiging van de sleutels toevallig samenviel met een snelle reis naar Frankrijk, zouden we maar een paar weken blijven. Het moest genoeg zijn om alles te laten werken
• Aangezien het om een vastgoedprogramma ging waarbij een heel gebouw betrokken was, zouden veel soortgelijke appartementen op de huurmarkt komen en wij waren bang dat wij dubbel zouden worden aangeboden en problemen zouden krijgen om ons appartement te verhuren.

De projectontwikkelaar had een partnerschap met het agentschap Foncia en bood ons huurbeheer aan met twee voordelen:

• Voordelige tarieven in vergelijking met wat Foncia gewoonlijk aanrekent
• Het feit dat potentiële huurders een voorbeeldappartement kunnen bezichtigen nog voor de appartementen klaar zijn. Potentieel interessant om tijd te besparen.

We waren heel bereid om ons appartement aan Foncia toe te vertrouwen. Aangezien wij geen ervaring hadden op dit gebied, besloten wij contact op te nemen met andere bedrijven, al was het maar om de prijzen te vergelijken.

Ik heb verschillende van hen gecontacteerd via mijn Google opzoekingen. Onaangename verrassing: de meesten van hen antwoordden mij gewoon niet of deden dat weken nadat ik contact met hen had opgenomen. Dit ongemak had echter het voordeel van de werking van een doeltreffend filter.

Ik was echter aangenaam verrast toen ik snel werd gecontacteerd door de oprichter van het agentschap Ma Gestion Locative

Ma Gestion Locative is een agentschap voor het beheer van huurwoningen dat een beroep doet op plaatselijke vastgoedmakelaars om zijn diensten in heel Frankrijk aan te bieden.

Concreet neemt Ma Gestion Locative het administratieve gedeelte voor haar rekening (huurcontracten, inning van de betalingen, enz.) terwijl het plaatselijk bureau instaat voor het zoeken naar huurders, de bezoeken, de inventarisatie van de inrichting bij aankomst en vertrek, enz.

Het eerste vergelijkingselement waarin ik geïnteresseerd was, waren de prijzen, hier is wat het oplevert.

	Beheersvergoedingen	Onbetaalde huur verzekering	TOTAAL
Foncia	6,6% INCLUSIEF BELASTING	3 % INCLUSIEF BELASTING	9,6% INCLUSIEF BELASTING
Mijn Huurbeheer	7,08% INCL. BELASTING	1,90% INCL. BELASTING	8,98% INCL. BELASTING

De beheersvergoeding is gebaseerd op het totale bedrag van de geïnde huur (inclusief lasten). De verzekering tegen onbetaalde huur is optioneel, maar was belangrijk voor onze gemoedsrust.

Hoewel wij voordelige tarieven genieten bij Foncia, blijven zij duurder dan Ma Gestion Locative wanneer rekening wordt gehouden met de onbetaalde huurverzekering. Het verschil (0,62%) is echter niet significant. Met ons huurniveau betekent dit een verschil van ongeveer 60 euro per jaar.

Het zijn de bijkomende kosten die het verschil kunnen maken (kosten voor het zoeken naar een huurder, beheer van de werken, inventaris van de inrichting bij vertrek, enz.) Foncia heeft mij bang gemaakt met zijn “schaal van incidentele kosten”, die zo lang is als de arm, terwijl Ma Gestion Locative gewoon verwijst naar de Alur-wet, die de kosten regelt.

De voorwaarden van de verzekering tegen onbetaalde huur moeten ook worden bestudeerd omdat er wachttijden en vergoedingsplafonds kunnen zijn.

Bovendien had ik een goed gevoel bij Ma Gestion Locative met wie ik een direct en reactief contact had. Dit is belangrijk voor ons, aangezien wij meestal aan de andere kant van de wereld zijn, en wij dus een betrouwbare en reactievedienstverlener nodig hebben.

Tegelijkertijd probeerde ik recensies op het internet te vinden. Het is niet gemakkelijk, want verhuurmakelaars hebben twee klanten: de eigenaars die hun eigendom verhuren en de particulieren die een woning zoeken om te huren. We vinden vooral recensies van laatstgenoemden (die over het algemeen niet blij zijn als ze besluiten een recensie te publiceren…).

Ik heb echter geen “lijk” ontdekt aan de kant van Ma Gestion Locative die, hoewel een kleine speler, jaarlijks 50 miljoen euro aan huur int, of enkele duizenden eigendommen. Dit is waarschijnlijk belachelijk vergeleken met Foncia, maar het is genoeg om te voorkomen dat je een kleine speler bent die op elk moment kan verdwijnen.

Het plaatselijke makelaarskantoor dat zich over ons appartement zou ontfermen, Stéphane Plaza Immobilier La Rochelle, was een jong makelaarskantoor dat volgens de recensies die we vonden al een goede reputatie leek te hebben.

Het is dus aan Ma Gestion Locative en Stéphane Plaza Immobilier dat wij ons huurbeheer hebben toevertrouwd.

Aangezien wij geen ervaring hadden met de overdrachtsafspraak, vroegen wij het bureau of zij ons konden vergezellen, hetgeen zij kosteloos wilden doen. Dit bleek belangrijk te zijn, want de makelaar had de ervaring en het oog om kleine details te corrigeren die wij niet zouden hebben gezien.

We konden dus nog dezelfde dag organiseren:

• De afspraak voor het overhandigen van de sleutels
• De afspraak voor de DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
• De overhandiging van de sleutels aan het makelaarskantoor

Sinds die dag (18 maanden geleden), hebben we geen voet meer in La Rochelle gezet.

Het agentschap was in staat om:

• Beheer de laatste details die gecorrigeerd moeten worden met de projectontwikkelaar
• Maak foto’s van het appartement voor de huuradvertenties
• Bezoeken organiseren en een huurder vinden
• Organiseer de inventaris van de armaturen bij de ingang van het appartement

Merk op dat voor het zoeken naar een huurder iets minder dan een maand huur in rekening werd gebracht, exclusief kosten.

Tussen de overhandiging van de sleutels en de aankomst van de huurder, duurde het minder dan 6 weken.

Sinds 18 maanden ontvangen we de huur elke 5e van de maand per bankoverschrijving op onze rekening.

Mijn huurbeheer is zeer reactief, zowel per e-mail als per telefoon (we hadden een klein probleem te beheren met de syndicus).

Onze ervaring is nog maar 18 maanden oud en wij hebben nog geen werkzaamheden of een nieuwe huurder te zoeken gehad, maar wij zijn zeer tevreden over onze samenwerking met Ma Gestion Locative.

De enige slechte verrassing is dat de verzekering voor onbetaalde huur vorige maand werd verhoogd, van 1,9% tot 2,5% . Dit brengt de totale vergoedingen op bijna hetzelfde niveau als dat van Foncia (als zij sindsdien niet zijn verhoogd). Volgens Ma Gestion Locative is dit de eerste stijging in 7 jaar en gaat dit gepaard met een verbetering van de dekking