Dat is het, we zijn eigenaars!

Ik postte op mijn (privé) Facebook-account de foto’s van onze eerste vastgoedaankoop. En iedereen vroeg me of we van plan waren om ons in Frankrijk te vestigen enz. Maar nee, we zijn nog steeds op reis. Ons appartement is een huurinvestering, en zal dienen als ons thuis… op een dag, misschien als we met pensioen gaan.

Ik zal je hier vertellen hoe we ons eerste appartementhebben kunnen kopen, terwijl we op reiswaren.

Aangezien wij nieuw zijn op dit gebied, is dit niet noodzakelijkerwijs een advies (er zijn zeker winstgevender dingen te doen), maar een feedback. Ons doel was niet om het rendement te maximaliseren, maar om te beginnen met het opbouwen van ons vermogen voor ons pensioen.

Context

Wist je dat op wereldtournee gaan niet onze eerste prioriteit was?

10 jaar lang hebben we geld opzij gelegd om ons hoofdverblijf in Parijs te kopen. Omdat het toen mijn droom was om mijn eigen appartement in Parijs te hebben. We mikten op een F3. En ondanks onze actieve zoektocht vonden we GEEN appartement naar onze smaak (er is altijd wel iets mis, en aangezien we niet al te happig zijn op verbouwingen, is de gedachte om de hele badkamer opnieuw te doen een echte pijn in de kont), voor het kleine budget dat we hadden.

JB is steeds ontevredener over zijn baan en praat steeds vaker met mij over de wereld rondreizen en een digitaal nomadenleven leiden. Luisterend naar hem, luid dromend, stel ik hem op een dag een ultimatum :

• of we steken ons in de schulden voor ons appartement in Parijs, dus minstens 500.000€ en we blijven hier ons hele leven om de lening terug te betalen
• of we zeggen fuck it en gaan op wereldtournee. Vaarwel Parijse appartement

Wel, hij koos optie 2…

We tellen ons geld, we maken een ruwe schatting voor de wereldtournee. En we realiseren ons dat er nog wat geld over is.
Wat doen we ermee? Het zou zonde zijn om het te laten slapen op een spaarrekening tegen minder dan 1% per jaar
.

De Financieel Adviseur 1

JB neemt contact op met een makelaar die hij op internet heeft gevonden. Hij stelt ons vragen over onze wereldreis en stelt ons een huurinvestering voor, loi Pinel, in Nantes, F3 met een enorm balkon.

De Pinel-regeling is een bepaling die de mogelijkheid biedt te profiteren van een vermindering van de inkomstenbelasting ter gelegenheid van een huurinvestering indien de investeerder zich ertoe verbindt het goed gedurende een periode van ten minste zes jaar als hoofdverblijfplaats te verhuren.

We zijn zeer aangetrokken door het project. De week daarop biedt hij ons een andere huurbelegging aan, in Toulouse, een huis met een kleine tuin. We vinden het te leuk. Het idee is om een maximum aan inbreng te hebben (met wat er overblijft van het gespaarde geld), de rest te lenen (aangezien we nog 2 CDI hebben en niemand weet dat we om de beurt de wereld zullen verlaten), en slim te rekenen zodat de huur de maandelijkse terugbetalingen en de belastingen volledig financiert. Dan vertelt hij ons dat als we het goed doen, we 2 leningen tegelijk kunnen krijgen voor de 2 appartementen. En dan, als we geen lening krijgen, kunnen we de aankoop annuleren zonder kosten. Je tekent voor de aankoop van 2 appartementen. In ieder geval, de inzet is laag, nietwaar?

En toen, kreeg ik een waarschuwing in mijn hoofd. Ik teken de koop van twee appartementen in twee weken, maar wat gebeurt er met ons?

Ik weet het, we waren dom, onervaren en dom.

Wij vallen onze vrienden die al verschillende appartementen hebben lastig, laten hen de appartementen zien die wij hebben gekocht, laten hen het geplande financiële plan zien, enz. en een van hen verwijst ons naar een andere vermogensadviseur.

Les n°1: teken niet te snel. Uw appartement gaat niet van de ene op de andere dag weg (vooral voor appartementen op plan), neem uw tijd om na te denken.

De Financieel Adviseur 2

Deze 2e adviseur bekijkt de plannen en geeft een waarschuwing : de appartementen die wij kopen liggen in gebieden waar te veel Pinel-wet wordt gebouwd. Er zijn programma’s in de buurt die betere prijzen bieden aan mensen die er willen wonen (en niet investeren). Wanneer zij later hun appartement willen verkopen, zullen zij een lagere prijs dan de onze vragen (omdat zij goedkoper hebben gekocht) => risico om geld te verliezen en geen huurder te vinden

Les 2: koop niet in gebieden waar al te veel Pinel wordt gebouwd.

Op internet hebben wij namelijk gezien dat de twee appartementen in kwestie in een zone lagen met veel constructies van het Pinel-recht.
Noch een, noch twee, we annuleren de koop. Gelukkig deden we het vroeg, want voor een van de appartementen geldt een boete van 1000€ ingeval van annulering meer dan 7 dagen na de ondertekening (
wat de reden ook is) – iets wat we de 1e keer niet hadden gezien. Want ik verzeker u dat de contracten zo lang zijn (honderd bladzijden per appartement) dat we dit punt hebben overgeslagen.

Les 3: Lees de honderd bladzijden in kwestie

Het is dan dat de adviseur nr. 2 ons een huurbelegging in La Rochelle voorstelt (en andere meer riskante beleggingen, maar wij zijn te voorzichtig om daarop in te gaan).
Dit zijn de argumenten die hij aanvoert:

• Top buurt: zeer populair, veilig, 10 minuten lopen van de oude haven. Slechts één Pinel constructie voor ons gebouw, maar weinig kans op meer dan dat omdat de wijk residentieel is en bestaat uit kleine oppervlakken. Het gebied is niet populair bij studenten (zoveel te beter, het betekent dat we niet elke zomer nieuwe huurders hoeven te zoeken)
• Geschatte huur = maandelijkse lening + makelaarskosten + diverse kosten. In principe brengt dit appartement ons niets op tijdens de looptijd van de hypotheek, maar het zal ons ook niets kosten als alles goed gaat (behalve de eerste bijdrage natuurlijk)
• Groot potentieel voor seizoensverhuur (als we oud zijn, kunnen we erin wonen en het tijdens de zomervakantie heel duur per week verhuren, omdat het gebouw op slechts 10 minuten lopen van de oude haven – en van het strand ligt)
• Als bonus: de mogelijkheid om belastingvrijstelling te maken op het lopende jaar, terwijl het voor de constructiewet Pinel vanaf het volgende jaar zou zijn geweest (wanneer we op wereldreis zullen zijn, zonder inkomen…)

Nu achteraf gezien, heeft deze adviseur ons zeer goed geadviseerd over de twee punten die wij (wegens gebrek aan ervaring) volledig hadden overgeslagen:

• de plattegrond van het appartement: er zijn veel verschillende appartementen in dit gebouw, maar de plattegrond van ons appartement was een van de beste. Ik realiseer me dit nu als ik de appartementen van mijn investeerders “buren” bezoek. Omdat hun appartement onbruikbare en onlogische ruimtes heeft, terwijl het onze perfect is. 0m² verloren.

Les 4: Als de financieel adviseur een specifiek appartement in het gebouw voorstelt, aarzel dan niet om naar de website van het programma te gaan en de plattegronden van andere appartementen met dezelfde ruimte te bekijken om te zien of die beter zijn of niet.

• de ernst van de bedrijven die dit programma uitvoeren: wij zitten noch in de sector noch in de regio en kennen de meest serieuze bedrijven in de sector niet. In ieder geval, na honderden e-mails te hebben uitgewisseld met de verschillende hoofdrolspelers die bij dit programma betrokken zijn, kunnen wij u zeggen dat hun service uitzonderlijk is. Het advocatenkantoor in het programma hielp ons met onze belastingaangifte. Het bedrijf dat met de werkzaamheden belast was, gaf ons een zeer gedetailleerde rondleiding over het terrein. De dienst na verkoop stuurde ons alle informatie die we nodig hadden om ons appartement binnen het uur te huren, enz. Alles gebeurde op zo’n professionele, ontvankelijke en vlotte manier dat we verrast waren dat we zo’n service hadden na het tekenen van de cheque, snap je wat ik bedoel?

Lessen nr. 5 : Veel informatie over de ernst van de bedrijven en structuren die bij dit programma betrokken zijn. En bovenal de projectmanager (Google is je vriend)

Het enige probleem is dat de sleuteloverdracht, die voor eind 2017 was gepland, vele malen is uitgesteld. Uiteindelijk, gekocht in december 2016, werd het appartement pas in juli 2018 opgeleverd voor een verhuur vanaf augustus/september 2018. Dat is iets meer dan 6 maanden te laat.

Hoe zit het met de lening?

Het is ook niet makkelijk, mijn vrienden!

We hadden een droombestand (2 CDI’s met goede salarissen, een huur lager dan 30% van ons inkomen, een aanzienlijke bijdrage, geen schulden, …).

Onze historische banken reageerden niet (dus namen we afscheid van hen).

Opnieuw moesten wij onze netwerken activeren om een aardige adviseur te vinden bij een heel aardige bank (in Normandië!), die ervoor vocht om ons project gevalideerd te krijgen. We zijn haar daarna zelfs zo dankbaar dat we haar elk jaar chocolaatjes sturen om haar te bedanken.

JB heeft gevochten om zijn bank geld te laten overmaken om het appartement te kopen (omdat het geld dat je aan de bank toevertrouwt niet meer helemaal van jou is, laten ze ons niet eens ons geld overmaken op de manier die wij willen).

Het was vooral stressvol omdat we alles voor het eind van het jaar moesten afronden om in aanmerking te komen voor de belastingvermindering. Uiteindelijk vond de koopoverdracht plaats op 26 december 2015 😀

Aangezien het om een huurinvestering gaat, stemt de bank ermee in ons het equivalent van 1/3 van de maandelijkse betalingen te laten betalen totdat we huurders vinden. Deze vergoedingen vergoeden echter niet het kapitaal, alleen de rente. Dus na een jaar en het appartement dat te laat is, hebben we besloten om de maandelijkse termijnen meteen te betalen, ook al komt de huur nog niet binnen.

Les #6: Houd geld beschikbaar voor maandelijkse betalingen in het geval het appartement te laat wordt opgeleverd, en tijdens maanden zonder huurders.

Wees u ervan bewust dat de lening goedkoper is voor een hoofdverblijfplaats dan voor een huurinvestering. Het nadeel is dat u niet in aanmerking komt voor late aflossing (d.w.z. pas wanneer de eerste huurders hun intrek nemen).

Maar aangezien wij niet in La Rochelle wonen, kunnen wij niet liegen en zeggen dat het onze hoofdverblijfplaats zal zijn om een betere leningrente te krijgen. Kortom, ik laat u dat allemaal berekenen als u geïnteresseerd bent (tempo terugbetaling of onmiddellijke terugbetaling) omdat er nog kosten verbonden zijn aan deze late terugbetaling en de bank tijd nodig heeft om deze voorwaarde te valideren.

Kort

• Wij hebben gekozen voor een huurinvestering in La Rochelle, met inbreng, in een wijk met veel potentieel.
• We vroegen een hypotheek aan terwijl we nog in vaste dienst waren, zonder te vermelden dat we binnenkort op wereldreis zouden gaan
• Het idee is dat de huur = terugbetaling van de lening + agentschap manager vergoedingen + andere vergoedingen. Tijdens de looptijd van de hypotheek levert het appartement ons dus niets op, maar het kost ons ook niets (geen belastingen op de huur omdat we nog steeds een uitstaande lening van hetzelfde bedrag hebben). Maar aan het eind van de lening, gaat de huur direct in onze zak (- belastingen natuurlijk). Tegen die tijd (over 15-20 jaar), als we ooit geen inkomen meer hebben, kunnen we misschien van deze huur leven (in een niet al te duur land in Azië bijvoorbeeld of in Zuid-Amerika).
  • Een kleine verduidelijking met betrekking tot de verwarring die ik maakte over belastingen en de lening – met dank aan Olivia, onze lezeres die mij hierop wees. Ik heb haar gedetailleerde uitleg hier neergezet:“Alleen de rente op de lening is aftrekbaar van uw inkomen uit vermogen, niet het deel dat overeenkomt met de terugbetaling van het kapitaal. Het feit dat men een lening heeft voor hetzelfde bedrag als de huur, betekent niet noodzakelijk een tekort aan grond (vooral met de lage rentevoeten), vooral omdat hoe meer men voorschiet in de aflossingen, hoe meer het aandeel van de interesten zal verminderen ten voordele van de terugbetaling van het kapitaal, en dus hoe minder interesten men zal kunnen aftrekken. In het geval van inkomsten fonciers, als de defiscalisering in staat zal zijn om uw belastingen te verlagen tot nul, let dan op om geen slechte verrassing te hebben met de sociale heffingen die, hen, verschuldigd zullen blijven”
• Het is pas na het bezoek van de bouwwerf en de wijk in La Rochelle + het bezoek van een voorbeeldappartement, dat wij de aankoop hebben ondertekend
• Dit appartement, dat ons zeer goed bevalt, zal misschien dienen als ons huis wanneer we met pensioen gaan – want zoals u weet, zijn we voor ons pensioen niet afhankelijk van de staat. We zijn digitale nomaden en moeten op onszelf vertrouwen.

Achteraf gezien, voelen we ons erg gelukkig. Telkens als er een moeilijkheid is, of als we de verkeerde weg inslaan, is er iemand om ons te helpen. Onze vrienden waren geweldig, en steunden ons enorm, met visitekaartjes 😀 Mijn beste vriend weigerde zelfs zijn sponsorprovisie aan de bank om ons de beste leningrente en de laagst mogelijke kosten te geven (zo lief).

En hier, het beste voor het einde, de foto’s van ons mooie appartement (F2, 52m²) in La Rochelle.

P/s: wij zijn geen makelaars of financiële adviseurs, dit artikel gaat alleen over onze ervaring. Elke ervaring is persoonlijk en aangezien het om een belangrijke investering gaat, kunnen wij u niet adviseren over een bepaalde bank en u evenmin de contactgegevens van onze adviseurs geven. Dank u voor uw begrip.

Update september 2018: Dat was het dan, na een maand zoeken naar huurders (door onze manager) & validatie van het dossier zodat we kunnen profiteren van de verzekering tegen onbetaalde huur, is ons appartement verhuurd! youhouuuu!

Voor degenen die geïnteresseerd zijn, hebben we een artikel gemaakt over hoe we dit appartement op afstand beheren dankzij ons verhuurbedrijf: Ma Gestion Locative.