Onze huurbelegging in Nice. We did it again!

Een paar jaar geleden werden we eigenaar van een twee-kamerappartement in La Rochelle, we vertelden jullie er hier over.

Zes jaar later hebben we net de sleutels opgehaald van een ander appartement in Nice. We kochten het twee jaar eerder terwijl we aan de andere kant van de wereld waren. Nogmaals, dit artikel is een terugblik op onze ervaring en geen advies.

Deze keer gaan we langs dezelfde financieel adviseur, die ons drie appartementen in aanbouw voorstelt: één in St-Étienne, één in Reims en de laatste in Nice. De aankoopprijzen en geschatte huren verschillen. Om verschillende redenen kiezen we voor Nice, omdat het de meest dynamische stad lijkt en de verhouding huur/aankoop ons het meest interessant lijkt.

Bovendien ligt dit appartement:

• vlakbij het station
• op 10 minuten met het openbaar vervoer van het strand
• vlakbij de universiteiten
• veel openbaar vervoer in de buurt
• veel restaurants en winkels in de omgeving
• in een gewilde wijk

Dus het is de ideale locatie, zowel voor langetermijnverhuur als voor seizoensverhuur. We kregen te horen dat Nice bekend staat om zijn festivals en dat het heel goed mogelijk was om het appartement in de zomer te verhuren aan muzikanten bijvoorbeeld, en niet alleen via Airbnb.

We kennen Nice niet zo goed, maar onze notaris is afkomstig uit Nice en onze financieel adviseur heeft appartementen verkocht in het naastgelegen gebouw, dus iedereen kon bevestigen dat de ligging ideaal was. Ik heb het adres laten zien aan een vriendin die al jaren op zoek was naar een appartement in Nice, en ook zij bevestigde die informatie.

Omdat we weinig spaargeld hebben, kopen we het zonder eigen inbreng, we betalen alleen de notariskosten uit eigen zak. Onze bank steunt ons omdat ze ons al kent en we hebben al een hypotheek bij hen lopen. In 2022 profiteren we van het laatste moment om maximaal te lenen tegen een interessante rente voor een lange periode (20 jaar). Merk echter op dat de schuldgraad voor een huurbelegging altijd iets hoger zal zijn dan voor de eigen woning.

In tegenstelling tot onze eerste huurbelegging in La Rochelle, wordt dit een Pinel (met belastingvermindering over 12 jaar). En de maandelijkse aflossing is twee keer zo hoog als de huur. Dat betekent dat we een spaarinspanning moeten leveren voor de komende 20 jaar. Dit bedrag is echter bescheiden genoeg zodat we het ons kunnen veroorloven.

Ik herinner jullie eraan dat deze investering voor onze oude dag is, niet om volledig van de rente te leven. We hebben andere inkomstenbronnen en accepteren een spaarinspanning voor dit appartement om te profiteren van het hefboomeffect van de lening. We hadden ook uit het Pinel-systeem kunnen stappen voor een hogere huur, maar na berekeningen zijn de belastingverminderingen dankzij Pinel interessanter en lijkt het beheer van een langetermijnverhuur ons makkelijker te realiseren. Maar dat is slechts onze mening. Andere investeerders hadden misschien andere keuzes gemaakt.

Alles werd op afstand gedaan:

• Selectie en presentatie van de appartementen door de financieel adviseur
• Contact opnemen met onze bank voor de leningaanvraag
• Ontmoeting met de notaris via videoverbinding voor de ondertekening van de volmacht
• Een makelaarskantoor mandateren om ons te vertegenwoordigen in Nice
• Ontvangst van het appartement door ons makelaarskantoor in Nice
• Kleine timmerwerken
• Aankoop en installatie van de huishoudtoestellen
• Zoektocht naar de huurder

Ik ben naar Nice gegaan om het appartement twee keer te bezoeken tijdens de verbouwing, om te controleren of het ongeveer volgens de plannen was uitgevoerd. Een keer regende het zo hard in Nice dat de crèches gesloten waren, de tram was onderbroken, de overstromingen hadden veel schade veroorzaakt, en ik ging het appartement bekijken, blij om vast te stellen dat er geen druppel water in het gebouw te zien was.
Maar de echte oplevering werd gedaan door ons makelaarskantoor, en gelukkig maar, want ik zou de kleine details en gebreken niet hebben opgemerkt, die in het document werden vermeld.

Helaas was het door Covid, de oorlog in Oekraïne, de inflatie, de overstromingen… geen lange rustige periode. Het appartement werd opgeleverd met anderhalf jaar vertraging. In die tijd moesten we de leningen blijven betalen zonder enige huurinkomsten. Er waren problemen met de aansluiting door ENEDIS, er was waterschade, een wisseling van architect, leveranciers die in gebreke bleven, en op het moment van oplevering ontbrak er een paar vierkante meter. Kortom.

De advertentie van het appartement werd 3 dagen verspreid op de bekendste verhuursites. Het makelaarskantoor moest hem uitschakelen na het ontvangen van 100 aanvragen. Er werden 20 dossiers ingediend, waaruit ze 5 mensen kozen voor een bezichtiging. En van de 5 wilden er 3 het huren.

Aangezien dit een Pinel-appartement is, is het gereserveerd voor mensen met een bescheiden inkomen. Van de 3 dossiers was er één dossier dat niet meer verdiende dan de anderen, maar waarvan we het profiel erg leuk vonden. Helaas was het dossier onvolledig. En omdat we een verzekering hebben voor onbetaalde huren, komt elk onvolledig dossier niet in aanmerking, dus moesten we het appartement aan een ander, vollediger dossier geven. Dus als je een appartement zoekt om te huren, weet dan dat inkomsten niet alles zijn. Maar het is belangrijk om bij het eerste contact met het makelaarskantoor vrij snel je inkomen te vermelden (via sms of contactformulier). Zorg vervolgens dat je dossier vanaf het begin volledig is, dat vergemakkelijkt je zoektocht naar een appartement.

Dit is de laatste keer dat we op plan kopen, er zijn te veel onvoorziene omstandigheden en te veel nare verrassingen. Maar ons plan voor het pensioen begint langzaam vorm te krijgen.

P/s: we zijn geen makelaars of financiële adviseurs, dit artikel doet alleen verslag van onze ervaring. Elke ervaring is persoonlijk en aangezien het om een belangrijke investering gaat, kunnen we je geen specifieke bank aanraden of de contactgegevens van onze adviseurs verstrekken. Bedankt voor je begrip.